2023 : l'année du retournement du marché immobilier en France

Baisse des prix et du nombre de transactions, durcissement des conditions d’emprunt : tous les ingrédients étaient réunis pour une crise du marché immobilier en France, et le retournement a bien lieu cette année 2023. Décryptage.

Après une décennie de hausse des prix, leur évolution a fortement décéléré. L'augmentation moyenne n'est plus que de 1,3% sur un an en mai 2023, selon les Notaires de France cités par 'Le Progrès'.

La variation des prix n’est pas identique selon le type de bien. La hausse des prix se maintiendrait à 2%, "contre + 0,3% sur celui des appartements, présageant une baisse de prix à venir", selon 'Le Progrès'.

La baisse a déjà commencé dans la capitale. En janvier 2023, le mètre carré s'échangeait en moyenne à 10 410 euros à Paris, soit une baisse de 1,6% sur un an.

La mise en place du télétravail consécutive à la crise du Covid a redonné de l’attractivité aux villes moyennes et aux communes rurales, moins concernées par cette baisse.

La Fédération des professionnels de l'immobilier (Fnaim) a aussi noté une baisse historique du nombre de transactions, avec une chute de 15% sur un an au premier trimestre 2023.

Selon les données de la Fnaim, citées par 'Le Journal de l'économie', il s'agit de la deuxième plus forte baisse depuis 1990.

Toujours selon la Fnaim, cette apathie du marché a entraîné une hausse de 84 % du nombre de faillites d'agences immobilières sur un an.

Selon la Fédération française du bâtiment, les réservations de logements neufs avaient déjà chuté de 15 % en 2022 par rapport à 2021. Une baisse qui avait même atteint 22 % pour le nombre de permis de construire délivrés.

Plusieurs facteurs expliquent le ralentissement actuel des transactions. Le premier d’entre eux est la baisse du pouvoir d’achat liée à l’inflation et à la hausse des prix de l’énergie. Mais les conditions d’emprunt se sont également durcies.

Après plusieurs années d’excellentes conditions de crédit, la hausse des taux d’intérêt s’est répercutée sur les crédits immobiliers : "alors que le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se limitait à 1,3 % en mars 2022, il atteint désormais 3 %", indique la plateforme immobilière 'Se Loger'.

Selon la Fnaim, le taux moyen toutes durées confondues a été multiplié par trois sur les 18 derniers mois, atteignant une moyenne de 3,5 % pour les crédits de 25 ans.

Toujours selon 'Se Loger', la majorité des acquéreurs (81 %) et des vendeurs (83 %) anticipe une poursuite de la hausse des taux d'intérêt dans les six prochains mois.

Le taux d’usure (le taux d’intérêt maximal auquel les banques peuvent accorder des prêts) a également un impact sur les transactions. S’il a augmenté en octobre dernier à la demande des courtiers, son écart avec le taux d’intérêt moyen a diminué, ce qui exclut du crédit de plus en plus de dossiers et donc d’acquéreurs potentiels.

Conséquence de cet effet ciseau, le volume des crédits s'est contracté, avec une baisse estimée à 31 % par la Fnaim entre 2022 et 2023.

Entre les taux d’intérêt et les taux d’usure, il devient donc plus difficile pour les acheteurs d’emprunter les fonds nécessaires. Comme le confirmait un promoteur immobilier toulousain à ‘La Dépêche’ en début d'année : « Une vente sur trois voire sur deux tombe à l’eau car les futurs acquéreurs se voient refuser leur crédit. »

La décision d’acheter dépend aussi de la rentabilité du logement. Les acquéreurs doivent tenir compte d’autres coûts, comme la taxe foncière qui varie d’une commune à l'autre, et le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui peut conduire à effectuer des travaux : autant de facteurs qui alourdissent la charge globale.

Dès cette année, la location de « passoires thermiques » (les biens classés en catégorie énergétique F ou G), soit 5 millions de logements, est durcie avant d’être complètement interdite. La réglementation conduit les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation, mais certains préfèrent vendre, entraînant une forte baisse des prix sur ce type de bien.

Tous ces facteurs ralentissent la demande qui n’est pas suivie par l’offre. Par conséquent, le délai de vente de certains biens est rallongé, notamment car les vendeurs maintiennent leur prix initial au lieu de réviser leur offre à la baisse. L'année 2023 est décidément compliquée sur le marché immobilier français.